Adquisición y entrada
¿Puede un extranjero adquirir inmuebles en México?
Sí. La legislación mexicana permite la inversión extranjera en bienes raíces a través de estructuras legalmente reconocidas. Dentro de la zona restringida —cincuenta kilómetros en las costas y cien en las fronteras— el extranjero adquiere inmuebles residenciales mediante un fideicomiso, un fideicomiso bancario administrado por una institución financiera mexicana. Fuera de esa zona, por lo general procede la adquisición directa.
¿Qué es el fideicomiso de zona restringida y cuándo se requiere?
El fideicomiso es un contrato bancario por el cual el inversionista extranjero detenta los derechos sobre un inmueble en zona restringida, en cumplimiento de las disposiciones constitucionales de propiedad. La institución conserva la titularidad como fiduciaria; el inversionista dirige el uso, goce, venta y sucesión. Se requiere para la adquisición residencial extranjera dentro de la zona restringida.
¿Conviene adquirir a través de una sociedad mexicana?
Para fines no residenciales o comerciales, el extranjero puede detentar inmuebles en zona restringida a través de una sociedad mexicana en lugar de un fideicomiso. El vehículo idóneo —fideicomiso, sociedad o una combinación— depende del uso del inmueble, del número de activos y de la posición fiscal del inversionista. La elección del régimen societario es una decisión de estructura, no un trámite.
¿Qué riesgos implica la propiedad ejidal o agraria?
La propiedad ejidal se rige por el derecho agrario y difiere de raíz de la propiedad privada titulada. No puede tratarse como un inmueble ordinario hasta haber sido debidamente regularizada, y su situación jurídica y documentación deben examinarse con cuidado antes de cualquier operación. Confundir la tierra agraria con propiedad privada es uno de los errores más costosos para un comprador extranjero.
¿Qué comprende una debida diligencia adecuada?
Más allá de confirmar el título, la debida diligencia examina la cadena de propiedad, gravámenes y limitaciones, zonificación y uso de suelo, situación ambiental y de zona federal, situación fiscal, y el cumplimiento en materia de prevención de lavado de dinero y de registro de inversión extranjera. Es la diferencia entre un supuesto y una posición verificada —y se completa antes del cierre, no después—.
Desarrollo y costa
¿De quién es la playa — qué es la Zona Federal Marítimo-Terrestre (ZOFEMAT)?
Las playas y la franja contigua forman parte de la Zona Federal Marítimo-Terrestre (ZOFEMAT), administrada por la autoridad federal. No puede ser propiedad privada: solo puede concesionarse, y solo en términos condicionados. Los proyectos frente al mar dependen de contar con la concesión correcta y de mantenerla vigente.
¿Qué permisos exige un desarrollo o condominio costero?
Los desarrollos y condominios costeros implican permisos en varios niveles —autorizaciones de construcción y uso de suelo, resoluciones ambientales y de zona federal, régimen de condominio y gobernanza de la asociación de condóminos, y, en preventa, el cumplimiento ante PROFECO y contratos de preconstrucción debidamente estructurados—. Que un proyecto pueda avanzar, y que perdure más allá de la revisión, depende de que esto esté correcto desde el inicio.
Tenencia, fiscal y residencia
¿Cómo se grava la enajenación — ISR / plusvalía?
La enajenación puede causar Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la ganancia. El monto depende de la residencia fiscal, del valor de adquisición documentado, de las mejoras documentadas y de las exenciones a las que el enajenante tenga derecho. Una posición fiscal sólida se construye con documentación reunida con antelación —no según las promesas hechas por terceros al cierre—.
¿Necesito residencia para invertir o ser propietario?
No. Detentar un inmueble mediante fideicomiso o sociedad mexicana no exige residencia. La residencia es una materia migratoria distinta, que puede volverse relevante para quien se reubica o realiza actividad de negocios continua en México.
Asesoría y controversias
¿El notario representa mis intereses?
No. El notario es un funcionario público que da fe y formaliza la operación; no representa al comprador ni al vendedor, ni asesora sobre si la estructura conviene a sus intereses. Ese papel corresponde a la asesoría independiente.
¿Qué hacen si surge una controversia?
La firma representa y defiende al cliente en las materias que una inversión extranjera puede plantear —controversias de documentación, regulatorias, contractuales y agrarias— mediante la negociación y, cuando se requiere, el litigio ante la instancia jurisdiccional mexicana competente. El resultado depende de la defensa, de la ley y de la documentación construida mucho antes de la controversia.
¿Por qué asesoría legal independiente y no el bróker o el notario?
El bróker comercializa y negocia; el notario formaliza. Ninguno representa sus intereses ni responde por la estructura, la exposición fiscal o el cumplimiento regulatorio detrás de la operación. La asesoría independiente es la única parte en la mesa cuyo deber es con el inversionista —y cuyo trabajo es diseñar, y defender, el control legal—.
Esta sección es información general sobre la inversión extranjera en México, no asesoría jurídica para un caso concreto. Quien evalúe una adquisición, desarrollo, enajenación o controversia puede convenir en obtener asesoría legal independiente sobre sus circunstancias particulares.